Att köpa fastighet är en stor investering för de flesta människor. Då är det viktigt att allt blir rätt. Erik Wahlberg är grundare av Venture och ger råd ur ett juridiskt perspektiv vad du som fastighetsköpare bör tänka på. Ha koll på dina rättigheter och skyldigheter vid fastighetsköp för att spara både tid och pengar.
– Först och främst behöver du ha koll på undersökningsplikten. Vid köp av fastighet har du som köpare en väldigt långt gående undersökningsplikt, även om den inte sträcker sig hur långt som helst. För en privatperson som ska köpa fastighet är det begränsat till det du kan se med dina ögon. Det gäller både invändigt och utvändigt. Om du ser något misstänkt, exempelvis en fuktfläck, så utökas undersökningsplikten. Då behöver du göra vidare undersökningar för att uppfylla plikten att undersöka det du ska köpa.
– Något som många missar är att undersökningsplikten även omfattar sådant som vindsutrymmen och krypgrund. Alltså allt som du med ögonen, okulärt, kan se när du går runt och tittar på fastigheten. Finns det en vindslucka som gör att vindsutrymmet går att kontrollera, så ingår det utrymmet i undersökningsplikten. Detsamma gäller om exempelvis huset har en krypgrund. Alltså ett utrymme mellan golvet på bottenvåningen och marken. Går utrymmet att komma åt genom att krypa in och se om det exempelvis finns fuktskador i bjälklagen så behöver du göra det. Om du inte har gjort kontrollerna som krävs fast du har haft möjlighet medför det svårigheter att senare kräva ersättning av säljaren. Köparens undersökningsplikt vid en rättslig bedömning utgår från vad du som privatperson och lekman hade möjlighet att se vid visningstillfället. Men undersökningsplikten innefattar förstås även andra sinnen, som om du kände lukt av mögel eller hörde eller upplevde något på annat sätt i de utrymmen som var tillgängliga vid undersökningen av fastigheten.
– Personligen skulle jag känna mig lite tryggare med en överlåtelsebesiktning innan jag köper en fastighet. Där framgår vad som är fel och även vilka risker som finns, till exempel risk för fukt i källarutrymmen med mera. Ofta är det säljarsidan som gjort överlåtelsebesiktningen. Som köpare kan du också begära att själv få ta in en besiktningsman för att göra en överlåtelsebesiktning innan köpet.
– Att tänka på är att om du som köpare tar in en besiktningsman så utökas undersökningsplikten med vad en besiktningsman kan se. Det vill säga, utöver vad en lekman kan se, men samtidigt ligger då det utökade ansvaret på besiktningsmannen. Om besiktningsmannen har missat något kan köparen kräva ersättning från besiktningsmannen. Den som anlitar en besiktningsman bör kontrollera att denne är certifierad och har ansvarsförsäkring. Finns det en ansvarsförsäkring hos besiktningsmannen kan dennes försäkringsbolag gå in och ersätta köparen för det som besiktningsmannen har missat. Därmed går det även att undvika tvist med säljaren avseende felen ifråga.
– Man skiljer på olika typer av dolda fel. Dels har du faktiska fel som exempelvis att det är fel på takkonstruktionen i huset och det blir en läcka efter köpet eller att rördragningarna visar sig vara felaktiga. Därutöver finns en kategori dolda fel som kallas rådighetsfel, det vill säga att du har förväntat dig att du ska kunna använda fastigheten på ett visst sätt men sen visar det sig att du inte kan göra det, på grund av myndighetsbeslut som stoppar detta. Rådighetsfel omfattas inte av köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp.
– Om du upptäcker ett fel ska du klaga till säljaren direkt. Dolda fel är trots allt relativt vanligt och du har tio år på dig efter fastighetsköpet att upptäcka ett dolt fel. Finns det anmärkningar i besiktningsprotokollet så följ upp dem med besiktningsmannen och säljaren. Läs noggrant vad som står i frågelistan som finns i prospektet och som ofta ligger med som bilaga till köpekontraktet. Jag har sett i flera fall där det senare blivit tvist att säljaren undvikit att svara på vissa av frågorna i formuläret, det vill säga har lämnat svarsraden under frågan blank. Det innebär att säljaren inte lämnar någon utfästelse om den saken frågan rör, då är det särskild anledning att fråga säljaren om just detta och om varför frågan inte besvarats. Om säljaren anger ett fel och exempelvis skriver att avloppet är dåligt och behöver bytas inom två–tre år då kan du som köpare inte komma senare och kräva ersättning för det dåliga avloppet. Säljaren är skyldig att upplysa dig som köpare om allt som denne vet och som kan vara relevant för dig som köpare att veta. Detta kallas säljarens upplysningsplikt.
– Är ni överens om något särskilt gällande fastigheten som ska gå ingå i köpet, se till att det då blir inskrivet svart på vitt i köpekontraktet. Exempelvis om säljaren lovar att du har rätt att använda vägen över grannens mark eller om säljaren har lovat att lämna kvar båten vid bryggan till dig. Det ni avtalar om muntligt avseende lös egendom vid sidan av fastighetsköpet är även det ett avtal, men det kan bli svårigheter att bevisa i efterhand vad ni varit överens om. När det gäller fast egendom, fastigheter, måste alla avtal vara skriftliga för att de ska vara giltiga. Muntliga avtal om köp av fastighet gäller inte. Inte heller avtal om att i framtiden sälja eller förvärva en fastighet är juridiskt giltigt.
– Vi hanterar alla frågor som rör fastigheter som köp och försäljning, frågor om servitut, överklaganden av bygglovsbeslut samt tvister rörande fastighetsköp, tvister rörande entreprenad eller ombyggnad av fastighet, inskrivningsärenden, med mera. Vid tvister försöker vi i första hand komma fram till någon form av överenskommelse mellan säljaren respektive köparen, beroende på vem vi företräder. Fastighetsrelaterade tvister är generellt sett ganska komplicerade och kan även bli väldigt kostsamma för den som riskerar bli skyldig att betala till den andra parten. Som privatperson bör du därför tidigt skaffa ett bra juridiskt ombud som kan fastighetsrätten. Vi gör vad vi kan för att hjälpa våra klienter att spara tid, pengar och i bästa fall undvika en utdragen och kostsam rättegång.
– Ett annat tips är att gå till en fastighetsjurist innan man köper en fastighet. Det är bra att prata om vad man ska köpa och om omständigheterna runt omkring det, samt att låta någon opartisk granska avtalet. Fastighetsmäklare ska vara opartiska men samtidigt ligger det ju i deras intresse att få fastigheten såld. Genom att på förhand granska köpekontraktet bidrar vi med att ge köparen en större trygghet vid köpet av fastigheten.
Behöver du juridisk rådgivning eller hjälp med fastighetsrätt? Ring Erik Wahlberg på 019–277 28 03.
Företagare ställs inför tuffa utmaningar, behöver kapa kostnader och det införs nya lagar att ta hänsyn till. Erik Wahlberg är grundare av juristbyrån Venture och ger några juridiska råd till företagare.